Stap 1 - Haalbaarheidsonderzoek:

In een of meer gesprekken met u, waarin wij uw wensen inventariseren, al dan niet met uw referentiemateriaal kunnen we aan de slag gaan met een ontwerp. Hierbij proberen wij uw wensen te vangen in een uniek ontwerp. Het ontwerpen is een gezamenlijk groeiproces. U bent voor ons de belangrijkste inspiratiebron.

Stap 2 - Voorlopig ontwerp:

Na de gesprekken met kunnen wij voor u aan de slag. De eerste ideeën worden uitgewerkt in een tekening die vaak "schetsontwerp" of "voorlopig ontwerp" word genoemd. Het is een goed praatstuk waarbij u uw wensen voor het eerst vertaald ziet in een tekening.

Deze fase heeft een onderzoekend karakter. Hoe gaan we al uw wensen vertalen in een helder en krachtig ontwerp? Wat voor materialen gaan we toepassen? Hoe past het ontwerp in zijn omgeving? Voor al dit soort vragen zoeken wij samen met u naar een goede oplossing.

TTM Bouwkundig Tekenbureau besteed veel aandacht aan deze fase. We beschikken ook over de nodige creativiteit en durf om hier eens af te gaan wijken van de gebruikelijke oplossingen en standaardplannen. Zonder echter dat we u dingen opdringen waar u niet op zit te wachten. Eerlijkheid en helderheid daar gaat het wat ons betreft om.

U ontvangt van ons een tekening met over het algemeen de volgende gegevens:

• Plattegronden - schaal 1:50
• Gevelaanzichten en doorsneden - schaal 1:100
• Situatie tekening - schaal 1:500 of 1:1000

Met dit ontwerp kunnen we eens gaan praten met de gemeente, uw buren en eventueel de aannemer, als u al een, voor u, geschikte bouwer op het oog heeft. Mocht het plan niet doorgaan dan bent uitsluitend de kosten kwijt die wij tot dan toe hebben gemaakt.

Stap 3 - Definitief ontwerp:

Nadat wij er met u uit zijn over hoe het gebouw er uit komt te zien, hoe groot dat het gebouw wordt en wat voor soort materialen we gaan gebruiken groeit ons plan na verloop van tijd uit tot het definitieve ontwerp.

Wanneer er in uw beleving een goed ontwerp op papier staat, een ontwerp waarin we ons allemaal in kunnen vinden, dan gaan we het plan indienen bij de gemeente. Zij gaan het ontwerp voorleggen aan de welstandscommissie en toetsen aan het bestemmingsplan van het gebied waarin u wilt bouwen.

Wij vinden dat je het ontwerp overtuigend en professioneel moet presenteren bij de gemeente. Een ontwerp wat niet goed doordacht is en slordig is uitgewerkt kan vaak rekenen op een negatief advies van de welstandscommissie.

Het welstandsadvies:
De welstandscommissie gaat het plan beoordelen op haar redelijke eisen. Ze kijken of het plan past binnen de omgeving en of het plan architectonisch logisch en helder in elkaar steekt. Soms heeft de commissie opmerkingen/suggesties die aangepast moeten worden in het definitieve ontwerp.

Wat krijgt u in deze fase van het proces?

U ontvangt van ons een tekening met over het algemeen de volgende gegevens:

• Plattegronden - schaal 1:50
• Gevelaanzichten - schaal 1:100
• Doorsneden - schaal 1:100
• Principe details die verband houden met het uiterlijk van het bouwwerk
• Staat van de te gebruiken materialen en kleuren in de gevels

Stap 4 - Bouwaanvraag tweede fase:

Nu het uiterlijk van het gebouw vast ligt en de materialen bekend zijn, is het moment daar om het ontwerp technisch verder uit te werken. Het reeds bestaande tekenwerk wordt aangevuld met extra informatie. Zo ontstaan de zogenaamde "bestekstekeningen". Op basis van deze bestekstekeningen kunnen aannemers een prijs maken. Hoe duidelijker het tekenwerk hoe beter u de prijzen met elkaar kunt vergelijken. We gebruiken deze set bouwtekeningen ook om de bouwvergunning aan te vragen. In de praktijk blijkt dat het handig is om de aannemer of de bouwbegeleiding de bouwaanvraag te laten verzorgen.

Wat krijgt u in deze fase van het proces?

Voor de bouwaanvraag van een reguliere woning zijn de onderstaande gegevens nodig:

• Plattegronden beganegrond en de verdiepingen - schaal 1:100
• Gevelaanzichten schaal - 1:100
• Funderingsplan schaal - 1:100
• Overzicht metselwerk fundering schaal - 1:100
• Rioleringsplan schaal - 1:100
• Vloerplan beganegrond en eventuele verdiepingen schaal - 1:100
• Dakplan schaal - 1:100
• Oppervlakte aanduiding volgens bouwbesluit
• Ventilatievoorzieningen
• Doorsneden - schaal 1:100
• Principe details - schaal 1:10
• Gebruikte materialen en kleuren in de gevels
• Situatie tekening - schaal 1:500 of 1:1000
• Benodigde berekeningen zoals Energie, Prestatie, daglichttoetreding en ventilatievoorzieningen
• Constructieve berekeningen

Stap 5 - Prijs- en contractvorming:

Duidelijkheid is alles. Daarom adviseren wij u om goede afspraken te maken met de aannemer en deze schriftelijk vast te leggen middels een contract. De tekeningen en eventueel het bestek kunnen dan dienst doen als contractstukken. Ook bestaat de mogelijkheid om bouwbegeleiding in te huren.

Wel of geen bestek / technische omschrijving?

Een bestek is een uitvoerige omschrijving van alle te verrichten werkzaamheden en alle te gebruiken materialen. Het doel is om discussie te voorkomen. Zonder een bestek is het lastig om te kunnen beoordelen of een bepaald onderdeel wel of niet goed is uitgevoerd.

Het hangt af van de situatie of u ervoor kiest om wel of geen bestek te laten maken. Voor de reguliere woningbouw wordt vaak geen bestek gemaakt. Er wordt gebouwd vanaf de tekeningen en problemen worden in het werk opgelost. Voor grotere projecten wordt vaak wel een bestek gemaakt.

Wel of geen begroting maken?

Bouwbegeleiding kan voor u een begroting verzorgen. Het plan wordt dan in onderdelen opgesplitst. Per onderdeel wordt uitgerekend wat de bouwkosten zouden moeten zijn. U hebt dan een goede richtprijs en kunt hiermee de aanbiedingen van de aannemers toetsen. Op welke onderdelen wijken zij erg af en waarom? U versterkt hiermee uw onderhandelingspositie omdat u weet waarover u praat.

Heel vaak wordt deze kostenpost geschrapt door de opdrachtgever. Eigenlijk is dit jammer want dat paar honderd euro verdient zichzelf meestal erg snel terug.

Stap 6 - Uitvoering en oplevering:

Als de bouwvergunning is verleend kan de aannemer in principe gaan bouwen. Hiervoor heeft hij werktekeningen nodig. Veelal worden de bouwtekeningen gebruikt die ook zijn gebruikt voor het aanvragen van de bouwvergunning.

De bouwtekeningen worden, indien nodig, nog voorzien van extra informatie die nodig is om het pand daadwerkelijk te kunnen bouwen. Mocht u besluiten om deze laatste belangrijke stap niet te zetten dan geeft u de aannemer de vrije hand om op eigen inzicht problemen op te lossen.

Dit hoeft geen bezwaar te zijn. Maar indien u niet tevreden bent over bepaalde zaken, dan wordt het voor u lastiger om de aannemer hierop aan te spreken. U heeft namelijk niets op papier heeft staan.

Als het gebouw gereed is dan volgt de oplevering. Samen met u inspecteren we het gebouw en stellen we visueel vast welke zaken wel of niet naar behoren zijn uitgevoerd. De aannemer heeft dan een (wettelijk) afgesproken termijn de tijd om de gebreken op te lossen.

Stap 7 - De bouwbegeleiding:

U kunt, via ons, iemand inschakelen om voor u de bouw te begeleiden. Hij of zij ziet er op toe dat de aannemer werkt volgens de tekeningen en eventueel het bestek. Zodra hij een afwijking constateert dan maken zij hier een schriftelijke rapportage van.

Hij ziet er op toe dat de aannemer de voorgeschreven bouwmaterialen ook daadwerkelijk toepast. Eventuele fouten worden vroegtijdig gesignaleerd en het verhelpen hiervan scheelt u later een hoop zorgen en ellende.

Als er geen toezicht is dan loopt u de kans dat de aannemer goedkopere materialen gebruikt dan dat er op de tekeningen staan aangegeven. Ook kan het voorkomen dat de aannemer op eigen inzicht zaken anders uitvoert omdat het hem tijd scheelt. Dit kan ten koste gaan van de kwaliteit.

Bouwbegeleiding komt in dit soort gevallen voor u op. In mogelijk discussies over meer- en minderwerk. Wat hoort wel of niet bij het werk van de aannemer? Wanneer is iets nu wel of geen meerwerk? In alle redelijkheid helpen wij u bij het vinden van een goede oplossing. Door goed overleg proberen wij dit soort discussies zo veel mogelijk voor te zijn.